Resposta curta: pode. A lei protege o imóvel de moradia da família contra penhora, mas abre exceção para a obrigação decorrente de fiança em contrato de locação (Lei 8.009/1990, art. 3º, VII). No Tema 1.127, o STF decidiu que essa penhora é constitucional na locação residencial e na comercial. Por isso, o sócio que assina como fiador do aluguel do ponto da empresa pode perder o imóvel onde mora.
Como isso acontece
A empresa aluga um ponto comercial. O locador exige um fiador, e o sócio assina como pessoa física. Anos depois, a empresa deixa de pagar. Como a fiança em locação é exceção à proteção do bem de família, o imóvel onde o sócio mora pode ser penhorado para pagar o aluguel atrasado.
Sair da empresa não apaga a fiança
Vender as quotas não encerra, por si só, a fiança que o sócio assinou como pessoa física. As regras de 2 anos para quem deixa a sociedade tratam das obrigações que ele tinha como sócio (Código Civil, arts. 1.003 e 1.032), não de garantias pessoais. Na locação prorrogada por prazo indeterminado, o fiador pode notificar o locador de que quer se desonerar e fica obrigado por 120 dias após a notificação (Lei 8.245/1991, art. 40, X). Depois disso, o locador pode pedir nova garantia em 30 dias, sob pena de desfazimento da locação (art. 40, parágrafo único).
O que fazer antes de assinar
- Considerar outras garantias da Lei do Inquilinato: caução, seguro de fiança locatícia ou cessão fiduciária de quotas de fundo de investimento. O contrato só pode ter uma modalidade de garantia (Lei 8.245/1991, art. 37).
- Negociar o valor e o prazo da fiança e deixá-los por escrito.
- Prever no acordo de sócios quem substitui a garantia se o sócio sair.
O que conferir se você já é fiador
- O contrato de locação está em prazo determinado ou já foi prorrogado?
- O cônjuge autorizou a fiança?
- Há outros fiadores, e como o risco foi dividido entre os sócios?
- Se você saiu da empresa, a fiança foi substituída ou houve notificação?
Fontes
- Lei 8.009/1990, art. 3º, VII.
- Lei 8.245/1991, arts. 37 e 40, X e parágrafo único.
- STF, Tema 1.127 (RE 1.307.334).
- Código Civil, arts. 1.003 e 1.032.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um caso concreto. Situação conferida em novembro de 2026.