Resposta curta: não existe resposta certa para todo mundo. A escolha feita na escritura muda o imposto do aluguel e da venda, o ITBI, a herança, a proteção da moradia e quem responde por dívidas. Para a casa onde a família mora, a lei do bem de família fala em imóvel próprio do casal ou da entidade familiar. Para imóveis de renda, a empresa pode fazer sentido, mas só depois da conta feita.
Aluguel
- No CPF: Imposto de Renda pela tabela progressiva. Acima dos limites da reforma (receita de locação acima de R$ 240 mil no ano anterior e mais de três imóveis), também IBS e CBS (LC 214/2025, art. 251, com limite atualizado pelo IPCA).
- Na empresa: IRPJ e CSLL conforme o regime, IBS e CBS, e, para o sócio, retenção de 10% sobre o total quando os lucros passam de R$ 50 mil no mês, da mesma empresa à mesma pessoa física residente no Brasil (Lei 15.270/2025).
Venda
- No CPF: ganho de capital de 15% a 22,5% (Lei 8.981/1995, art. 21). Há isenção para o único imóvel vendido por até R$ 440 mil, sem outra alienação nos últimos 5 anos (Lei 9.250/1995, art. 23), e para a venda de residencial cujo valor seja aplicado em outro residencial no país em 180 dias do contrato, 1 vez a cada 5 anos (Lei 11.196/2005, art. 39).
- Na empresa: depende do regime tributário, a ser visto com o contador.
ITBI
Levar um imóvel que já é seu para o capital de uma empresa tem imunidade de ITBI até o valor do capital (Constituição, art. 156, § 2º, I; STF, Tema 796). Em 19/10/2026, no Tema 1.348, o STF reconheceu a imunidade também para empresas com atividade imobiliária, ressalvadas fraude e simulação. Comprar diretamente no nome da empresa paga ITBI normalmente.
Herança
No CPF, cada imóvel entra no inventário. Na empresa, entram as quotas, que também pagam ITCMD e seguem as regras do contrato social: sem regra, a quota do sócio que morreu é liquidada (Código Civil, art. 1.028). Holding não elimina o imposto. Ela pode facilitar a gestão e a transição, se tiver regras claras.
Moradia e dívidas
O imóvel residencial da família é impenhorável, com as exceções da lei, como a fiança em contrato de locação (Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º). Imóvel na empresa usado pela família sem contrato pode ser apontado como confusão patrimonial (Código Civil, art. 50).
O casamento
Quem é casado, salvo no regime da separação absoluta, precisa da autorização do cônjuge para alienar imóvel (Código Civil, art. 1.647, I).
Antes da escritura
Quantos imóveis você tem e quantos pretende ter em 10 anos? Por quanto tempo vai ficar com este? Quanto custa manter uma empresa por ano? Leve essas respostas ao seu contador e ao seu advogado.
Fontes
- Lei 9.250/1995, art. 23; Lei 11.196/2005, art. 39; Lei 8.981/1995, art. 21.
- Lei 8.009/1990, arts. 1º e 3º.
- Código Civil, arts. 50, 1.028 e 1.647, I.
- LC 214/2025, art. 251; Lei 15.270/2025; Constituição, art. 156, § 2º, I; STF, Tema 796 e Tema 1.348.
Conteúdo informativo. Não substitui a análise de um caso concreto. Situação conferida em novembro de 2026.